EHPAD : les avantages

Avantages investissement en ehpad
Defiscalisation fiche technique

Récupération de la T.V.A, revenus défiscalisés...

...loyers garantis par bail commercial.

Ehpad : produit de qualité encadré par l'Etat

Les Ehpad : un marché pérenne...

... un placement patrimonial très rentable.

Les EHPAD (établissements d'hébergement pour personnes âgées dépendantes) sont aujourd'hui un des investissements les plus rentables dans l'immobilier. Investir dans une résidence médicalisée (de type EHPAD) est un placement sûr. L'EHPAD permet, au travers de sa vocation patrimoniale pour se constituer un complément de retraite avec des revenus non fiscalisés, de ses nombreux avantages fiscaux grâce au statut de loueur meublé, des revenus garantis par le gestionnaire et d'un capital parfaitement entretenu, d'obtenir la sécurité et la protection de son investissement. Aujourd'hui, mieux qu'une défiscalisation, l'investissement en EHPAD est le placement idéal pour la retraite et obtenir des revenus supplémentaires nets d'impôt.

I. Les EHPAD et les conventions tripartites

L'ensemble du secteur des établissements pour personnes Âgées est strictement réglementé depuis 1975 (loi n°75-535 du 30 juin 1975 relative aux institutions sociales et médico-sociales).

La création, la transformation et l'extension des maisons de retraite dépendent d'une autorisation délivrée par les pouvoirs publics avant le début de réalisation du projet. En introduisant un nouvel article dans la loi n° 97-60 du 24 janvier 1996, les établissements assurant l'hébergement des personnes Âgées dépendantes doivent passer une convention pluriannuelle avec le Président de Conseil Général et l'autorité compétente pour l'assurance maladie.

Cette convention appelée aujourd'hui convention tripartite régira désormais le secteur des Établissements d'hébergement pour Personnes Âgées (EHPAD). La dite convention définit notamment " les conditions de fonctionnement de l'établissement tant au plan financier qu'à celui de la qualité de la prise en charge des personnes et des soins qui sont prodigués à ces dernières, en accordant une attention particulière au niveau de formation du personnel d'accueil".

Ces conventions tripartites ont pour but : d'inviter les établissements à entrer dans une démarche qualité, d'harmoniser les prestations offertes aux résidants, et enfin d'apporter plus de transparence dans la gestion des structures. Le respect de cette convention permet à l'EHPAD d'encaisser des "dotations" de la part de l'état.

De ce fait, cette convention permettra deux choses : assurer la qualité et la pérennité de l'EHPAD dans le temps, mais aussi assurer une assise financière plus importante pour le gestionnaire, ce qui est une garantie très importante pour l'investisseur qui aura ainsi l'assurance que ses loyers lui seront versés mais aussi le fait de garder un immobilier en bon état et aux normes.

II. EHPAD et les aides de l'Etat

Tous les établissements accueillant des personnes dépendantes doivent signer une convention avec le président du conseil général et un représentant de l'État. Cette convention détermine si l'établissement est conventionné ce qui permet aux personnes Âgées dépendantes de percevoir des aides financières, et notamment l'APA (Allocation personnalisée d'autonomie). Elle permet de plus la mise en place de la tarification en trois postes :

  • Le tarif hébergement : si la maison de retraite est conventionnée au titre de l'aide personnalisée au logement (APL), le résident peut obtenir l'APL pour couvrir partiellement ses frais. À défaut de conventionnement, l'allocation de logement peut être accordée. Il est en outre possible de demander l'aide sociale à l'hébergement si l'établissement est habilité à ce titre.
  • Le tarif dépendance : cette dépense peut être en partie couverte par l'APA. Les personnes qui n'en bénéficient pas ont la possibilité de solliciter l'aide sociale à l'hébergement.
  • Les soins : pour l'essentiel, ils sont couverts par l'assurance maladie.

Précisions sur l'APA

L'APA (anciennement PSD, prestation spécifique dépendance) n'est plus attribuée depuis le 31 décembre 2001. Si vous en étiez bénéficiaire, vous pouviez soit continuer à la percevoir, soit faire une demande d'allocation personnalisée d'autonomie (APA) auprès du président du Conseil Général. A compter du 1er janvier 2004, les bénéficiaires de la PSD n'ayant pas fait de demande voient leurs droits à l'APA automatiquement examinés.

Ce nouveau système d'allocations (APA) vient d'être mise en place pour les personnes âgées dépendantes. L'APA va permettre de solvabiliser un plus grand nombre de personnes âgées dépendantes qui parfois avec des retraites limitées ne peuvent accéder à ce type d'établissement. Cette aide leur permettra ainsi d'accéder à ce type de logements. Elle concerne toutes les personnes âgées dépendantes de plus de 60 ans et tient compte du degré de perte d'autonomie. Une participation financière personnelle peut être laissée à la charge de la personne, selon ses ressources. Enfin à la différence de la PSD, l'APA n'est pas récupérable sur la succession ou les donations.

III. EHPAD : fiscalité avantageuse

Le statut de loueur en meublé grâce auquel vous réalisez un investissement en EHPAD n'est pas sens général un outil de défiscalisation mais un puissant outil de revenus à terme non fiscalisés. Pour les investisseurs souhaitant se procurer des revenus complémentaires grâce à l'investissement en EHPAD, l'absence d'économie d'impôts est dans le temps largement compensée par la non fiscalisation des revenus sur une très longue période, généralement entre 30 et 40 ans en EHPAD. Par ailleurs l'inscription à un centre de gestion agréé de l'investisseur lui permet tous les ans de réaliser une petite économie d'impôts.

De plus le statut de loueur en meublé non professionnel par lequel vous allez passer pour investir en EHPAD partage exactement la même philosophie que le statut de loueur en meublé professionnel en matière d'outil de rente non fiscalisée. Il ne reprend pas, il est vrai, un certain nombre d'avantages auxiliaires du statut LMP qui par ailleurs ne sont pas automatiquement acquis à l'investisseur mais dépendent beaucoup de sa situation patrimoniale globale.

Enfin, pour les investisseurs désirant absolument opter pour le statut LMP à terme, le statut LMNP constitue une première étape intéressante leur permettant d'opter ultérieurement pour le statut de leur choix en cas d'acquisitions complémentaires et suffisantes à l'obtention du seuil annuel de recettes de 23 000 €.

Depuis 2009, il est aussi possible d'investir sous le régime de la loi Bouvard dans un EHPAD. Dans ce cas vous bénéficierez d'un régime fiscal différent. Avec la loi Bouvard, vous bénéficierez d'un système de défiscalisation identique à celui de la loi Scellier. Lors de votre investissement vous bénéficierez d'un crédit d'impôt équivalent à 11% du montant de votre investissement. Les programmes immobiliers neufs dédiés à l'investissement en EHPAD sont nombreux (consulter l'ensemble des programmes élligibles à la loi Bouvard EHPAD). Prenez soin evidemment de choisir un emplacement et un gestion de qualité (voir notre page sur les astuces pour réussir votre investissement dans un EHPAD

IV. EHPAD : forte rentabilité

La rentabilité aujourd'hui est un critère important dans le choix des investisseurs. Cette rentabilité si décisive est un élément essentiel dans un investissement EHPAD, puisqu'elle est en règle générale plus élevée que sur des investissements locatifs traditionnels. Dans un contexte où les rentabilités locatives sont plutôt à la baisse, l'investissement sous statut de loueur en meublé dans un EHPAD prend encore plus de sens. En effet, la rentabilité procurée par un bon bail commercial permet à l'investisseur d'économiser bon nombre de charges liées à l'exploitation de son investissement et endossées par le gestionnaire.

Cette rentabilité est alors bien supérieure à des rentabilités immobilières classiques finales, retraitées des frais de gestion, des frais d'entretien et de l'ensemble des charges dites locatives. De plus la rentabilité d'une opération en EHPAD s'entend nette de fiscalité immobilière sur une très longue période à la différence de la plupart des autres investissements immobiliers locatifs dépendant du régime de droit commun des revenus fonciers.

Enfin l'investissement en EHPAD comme tout investissement immobilier fait jouer à plein l'effet de levier lié au crédit et permet à l'investisseur d'obtenir un rendement interne fort intéressant au regard des sommes qu'il a réellement immobilisées.

V. EHPAD : un bail avantageux

Lors d'un investissement en EHPAD, un bail commercial portant sur les locaux meublés est signé entre chaque investisseur copropriétaire et la société d'exploitation de la résidence. Dans le cadre de ce bail les loyers sont garantis et toutes les charges d'exploitation, l'entretien et les gros travaux définis par les articles 606 et 605 du code civil ainsi que ceux éventuels de mise en conformité liés à une évolution future des normes sont contractuellement à la charge de l'exploitant.

Les investisseurs ne sont exposés à aucun risque d'exploitation et leur statut se limite à celui de loueur en meublé. Les loyers étant soumis à T.V.A en raison de l'activité et des services rendus à la clientèle par l'exploitant, l'investisseur peut donc récupérer la T.V.A. sur marge.

Enfin les loyers seront nets d'impôts aussi longtemps que la capacité d'amortissement du bien le permettra, entre 30 et 40 ans compte tenu des reports d'amortissement.

Le + de défiscalisation-Ehpad

Les avantages d'un investissement en EHPAD sont fortement liés au statut de loueur en meublé. En effet acheter dans un EHPAD s'effectue obligatoirement via le statut de loueur en meublé professionnel ou non professionnel. Depuis 2009 vous pouvez aussi opter pour le régime de la loi Bouvard. Les avantages liés sont alors nombreux : récupération de la T.V.A et revenus défiscalisés, loyer garantis par bail commercial, charges très faibles, produit de qualité fortement encadré par l'Etat, un marché pérenne pour les 50 prochaines années, un placement patrimonial rentable sur un marché porteur.

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