Investir en EHPAD : les points clés

Investissement en ehpad
Defiscalisation fiche technique

L'équilibre financier de l'EHPAD...

...et sa cohérence économique sont primordiaux.

Attention à la mise aux normes des EHPAD...

... ainsi qu'aux conditions du bail commercial !

L'achat d'un EHPAD (établissement pour personnes âgées dépendantes) n'est pas un outil de défiscalisation pur et dur, mais un extraordinaire outil de revenus à terme non fiscalisés. Toutefois depuis 2009 vous pouvez opter aussi lors de votre investissement pour le régime de la loi Bouvard (consultez en détails le mécanisme de défiscalisation de la loi Bouvard). Un EHPAD est soumis à des règles strictes (conventions tripartites, mise aux normes des logement...) et dans ce contexte il est important de considérer tous les éléments à prendre compte avant de se lancer dans ce type d'investissement. En effet il faudra être vigilant notamment à l'équilibre financier de l'EHPAD, à la cohérence économique entre les loyers perçus et la capacité financière de l'exploitant mais aussi à la répartition des charges, principalement en période de mise aux normes.

I. équilibre financier de l'EHPAD

L'un des principaux points clés à prendre en compte lors d'un achat dans un EHPAD est l'équilibre financier de l'établissement. En effet la solvabilité du gestionnaire est primordiale pour la pérennité même de l'investissement. Il sera alors important de vérifier la santé financière du gestionnaire de l'EHPAD, car c'est ce même gestionnaire qui verse le loyer chaque mois à l'investisseur. Des gestionnaires connus et disposant d'antériorité importante en terme d'existence mais aussi de réalisation seront un plus pour garantir un investissement pérenne dans le temps. Choisir un bon gestionnaire est un point clé d'un investissement en EHPAD.

A noter que le gestionnaire prenant les logements à bail possède une obligation de résultats quant à l'exécution du contrat. Cependant la cohérence économique des opérations, le savoir-faire et la capacité financière d'un exploitant sérieux et reconnu demeurent les meilleures garanties de la pérennité de l'investissement. Lorsque l'ensemble de ces critères est réuni, la logique d'exploitation et la valorisation de l'activité du gestionnaire plaident naturellement en faveur du renouvellement du bail.

II. La cohérence économique

Les rentabilités des EHPAD sont aujourd'hui bien supérieures à celles rencontrées dans l'immobilier classique (de Robien, locations traditionnelles...). Cependant ces rentabilités sont à mesurer et doivent répondre à une cohérence économique tant pour l'exploitant de la résidence que pour l'investisseur. En effet le loyer versé par l'exploitant en pourcentage du prix de vente (la rentabilité) doit être cohérent avec la logique économique de l'exploitation.

Les loyers versés à l'investisseur ne doivent pas être trop élevés aux regards des charges pesant sur l'EHPAD. Cette cohérence permet de garantir la viabilité de l'exploitation dans le temps. Des loyers anormalement élevés en taux mais aussi en montant peuvent être source à long terme de difficultés économiques pour le gestionnaire de la résidence. Il ne pourrait alors plus assumer le montant des loyers de bases. Des loyers trop élevés ou un taux de rentabilité trop important sont souvent dus à des prix de vente trop faibles.

III. Les "dotations" en faveur des EHPAD

Les EHPAD sont soumis à une réglementation stricte et doivent répondre à des normes préalablement définies. Toutes ces règles sont prescrites et signées dans une convention tripartite. Ces conventions tripartites ont pour but : d'inviter les établissements à entrer dans une démarche qualité, d'harmoniser les prestations offertes aux résidants et enfin d'apporter plus de transparence dans la gestion des structures. Le respect de cette convention permet à l'EHPAD d'encaisser des "dotations" de la part de l'Etat.

IV. Mise aux normes de l'EHPAD

Pour obtenir ces "dotations", les établissements doivent être aux normes. Si vous investissez aujourd'hui et si la résidence est neuve, elle est forcément aux normes en vigueur. Cependant si la résidence est ancienne, il doit certainement être prévu un ensemble travaux permettant cette mise aux normes. Ainsi il sera important de se renseigner sur la nature des travaux prévus dans un futur proche pour ne pas avoir de mauvaises surprises et de grosses dépenses à engager des le début de l'investissement. Un point essentiel est celui des budgets "personnels". En effet, sur les résidences anciennes, un certain nombre était rentable sans avoir le personnel nécessaire. En se soumettant à la réglementation actuelle, elles peuvent ne plus être rentables.

A noter que sur les résidences neuves, le problème est tout autre. En effet il n'existe pas d'antériorité de gestion permettant d'assurer la bonne gestion passée du gestionnaire. Cependant les gestionnaires d'EHPAD appliquent en règle générale les mêmes méthodes de gestion quelque soit l'établissement, méthode que bien entendu nous aurons tendance à préférer dans le cadre d'un investissement dans un EHPAD.

La mise aux normes futures des EHPAD

Enfin, l'autre difficulté liée à l'évolution permanente de la réglementation et de la législation est la mise aux normes dans les années à venir. En effet, les EHPAD construites actuellement sont aux normes en vigueur d'aujourd'hui, mais ces mêmes normes évoluant sans cesse, il est fort probable que des modifications soient apportées régulièrement aux EHPAD, que ce soit d'un point de vue de la sécurité, de l'hygiène ou encore de la construction même des bâtiments. S'il s'agit de gros travaux, ils peuvent être mis à la charge des propriétaires des locaux ! De ce fait il est fortement recommander d'analyser le bail et les conditions qui le régissent.

V. Les conditions du bail commercial de l'EHPAD

Un autre point important à prendre en compte dans lors d'un investissement en EHPAD est de veiller à la répartition des charges entre le propriétaire et le gestionnaire dans le bail commercial. En effet les articles 605 et 606 sont fondamentaux et doivent figurer ou au moins être mentionnés dans le bail. Ceux-ci déterminent la répartition des charges entre le propriétaire de l'EHPAD et le gestionnaire de celui-ci lorsque de gros travaux sont entrepris. Ceci est un élément fondamental, puisque la rentabilité de l'EHPAD peut en être modifiée. Par exemple : si le gestionnaire annonce une rentabilité de 6% mais qu'il ne prend pas en charges les travaux prévus aux articles 605 et 606, la rentabilité moyenne sera alors de 5%.

Inversement, si la rentabilité prévue par le gestionnaire est de 5% et qu'il prend en charge ces mêmes travaux, la rentabilité sera alors la même. Ainsi conserver pour le propriétaire une proportion importante des charges aura un impact sur la rentabilité réelle de l'opération : préférer des gros travaux mis à la charge des locataires. Enfin étudier précisément la base de calcul de la rentabilité, celle-ci n'est pas toujours calculée sur le prix d'acquisition du bien mobilier et frais d'acquisition compris mais sur seulement une proportion du prix, de manière à l'augmenter artificiellement.

VI. La vente en état futur d'achèvement et le statut de loueur en meuble professionnel en EHPAD

Une des conditions d'accès au statut de loueur en meublé professionnel (LMP), dans le cas d'achat de plusieurs EHPAD par exemple, est de générer au minimum 23 000 € de recettes issues de la location de logements meublés. Le fait d'acheter un bien dont la livraison effective ne se fera que l'année suivant celle de son acquisition fait automatiquement échec à cette obligation. De ce fait il devient impossible d'imputer les déficits au revenu global l'année de l'acquisition. Les dates de livraison des EHPAD est donc aussi un facteur à prendre en considération.

Le + de défiscalisation-Ehpad

Il est important de voir que les résidences médicalisées ont généralement une définition immobilière plus atypique répondant à une demande spécifique et à une logique économique très long terme, c'est la raison pour laquelle il convient d'être particulièrement vigilant sur la pérennité de la gestion dans le temps sur ce type d'investissement.

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