EHPAD en loueur meublé professionnel (LMP)

Ehpad en LMP (loueur meublé professionnel)
Defiscalisation fiche technique

LMP

Pour acquérir le statut de loueur meublé professionnel (LMP), il faut générer au moins 23000€ de recettes locative par an ...

... et être inscrit au R.C.S.

Exonération des plus values en cas de revente si l'activité de loueur meublé professionnel (LMP) est exercée depuis 5 ans.

Loyer garanti par un bail commercial

Lois, décrets

  • Références au Code Général des Impôts : articles 151 septies, 39 C et 31 de l'annexe II.
  • Loi de finances pour 1999 (loi n° 98-1 266 du 30 décembre 1998)
  • Loi de finances rectificative pour 2002 (loi n° 2002-1 576 du 30 décembre 2002)
  • Loi de cohésion sociale (loi n° 2005-32 du 18 janvier 2005 - JO 2005)

Le statut de loueur meublé professionnel (LMP) permet d'acheter une chambre en EHPAD (Établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes). Un établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD) est un ensemble immobilier constitué de chambres médicalisées permettant l'accueil de personnes âgées qui ont besoin d'une assistance journalière et permanente.

Mieux qu'une défiscalisation, l'investissement dans une EHPAD est aujourd'hui le meilleur moyen pour se constituer une retraite complémentaire non fiscalisée. Les résidences médicalisées, et principalement les EHPAD, sont en plein essor et la rentabilité moyenne se situe entre 5 et 6%. Le statut de loueur meublé professionnel (LMP) est un régime particulièrement intéressant mais est soumis à certaines conditions et nécessite un investissement de départ élevé.

I. Principe général du LMP en EHPAD

Pour devenir loueur en meublé professionnel (LMP), il faut acquérir une location meublée. Une location meublée est tout logements situés dans des résidences de tourisme ou résidences avec services, des locations saisonnières, des chambres meublées, et surtout dans des EHPAD. L'appellation de locations meublées est attribué dès lors que l'immeuble doté de suffisamment de meubles pour garantir un minimum d'habitabilité.

Cependant les conditions de sécurité, de confort et de capacité de soins sont primordiales dans les EHPAD. Les EHPAD ne sont pas des résidences de services classiques. Destinés à accueillir des personnes âgées dont la moyenne d'âge avoisine les 85 à 95 ans, elles doivent répondre à des critères de conformité draconiens. L'intervention de spécialistes de la médecine (gériatres, cardiologues...) et de personnels spécialisés comme les infirmières est quotidien.

Les personnes physiques ou sociétés de personnes soumises à l'impôt sur le revenu sont des loueurs professionnels dès lors qu'ils sont inscrits au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS), qu'ils réalisent plus de 23000€ de recettes annuelles et depuis 2009 que cette activité représente plus de 50% de leur revenu global. L'inscription au RCS entraîne par ailleurs le paiement de cotisations aux organismes sociaux mais permet de bénéficier de la protection sociale attachée.

De plus dans le cadre d'une location de chambre EHPAD en LMP, les déficits fonciers occasionnés sont imputables sur le revenu global du foyer fiscal (à condition d'opter pour le régime réel ou réel simplifié).

Le statut de loueur professionnel est accessible à personnes physiques imposables domiciliées en France ou en Outre-mer. Mais aussi à toute personne morale soumise à l'impôt sur le revenu tel qu'une SARL de famille, une EURL ou encore une SNC.

II. Statut LMP et EHPAD : les avantages

Lorsque vous acquérez une chambre dans une EHPAD et que vous optez pour le statut LMP il est possible de récupérer la T.V.A sous trois conditions. Le logement doit être situé dans une résidence avec services, l'investisseur doit passer un bail commercial d'au moins 9 ans avec un exploitant offrant les 4 services para-hôteliers suivants : fourniture du linge de maison, petits déjeuners, accueil - gardiennage et entretien des parties privatives. Enfin les loyers perçus doivent être soumis à la T.V.A (5,5%). À noter que ces trois conditions sont intégrées d'office lors d'un investissement dans un EHPAD puisque les chambres doivent permettent un occupation journalière permanente.

Grâce au statut LMP il est possible d'amortir linéairement l'immeuble (murs hors terrain) sur période de 30 à 40 ans, mais aussi le mobilier sur une période plus courte de 5 à 7 ans. Cela permet de créer des amortissements réputés différés.

Précision concernant le différé d'amortissement : selon le montage financier choisi (prêt bancaire amortissable, in fine ou autofinancement) le statut de loueur meublé professionnel (LMP) permet d'effectuer un différé d'amortissement. Lorsque la part de capital emprunté devient de plus en plus importante dans les remboursements d'emprunts, les amortissements non déduits des années passées sont alors imputés sur les revenus locatifs actuels. Cela permet de limiter fortement l'impact fiscal sur la fin de l'investissement. Les revenus générés par la location sont donc exonérés d'impôt même lorsque les charges d'exploitation sont quasi nulles.

Le régime de la location meublée professionnelle est alors optimal lorsque le contribuable emprunte pour financer l'investissement. Pendant la durée de remboursement du prêt, les frais financiers s'imputent sur le revenu global du contribuable dégageant un déficit également imputable. L'emprunt remboursé, le contribuable pourra encore réduire son revenu BIC en imputant les amortissements de l'immeuble qui n'ont pu l'être avant.

Précision : suite à la loi de finances pour 2009, les locations en meublé relèvent désormais du second plafond de CA HT, soit 32 000 euros en 2009. Les gîtes ruraux, les meublés de tourisme et les chambres d'hôtes demeurent soumis au premier plafond de CA HT, soit 80 000 euros en 2009.

Donc si le montant annuel des loyers perçus n'excède pas 32 000€, l'investisseur sera placé sous le régime de la micro-entreprise. Un abattement de 71% (minimum de 305€) sera alors opéré.

Exemple : les recettes tirées des EHPAD sont égales à 27 000€, l'investisseur ne sera imposé que sur 7 830€ (27 000 X 29%).

Fiscalité des EHPAD en LMP

Lorsque les recettes de la location n'excèdent pas 76 300€, le régime micro BIC s'applique automatiquement. Au-delà de cette limite, ce sont les régimes réels d'imposition qui sont utilisés : entre 76 300€ et 763 000€, on parle de réel simplifié, au-delà de 763 000€, de réel normal.

Le statut de loueur meublé professionnel permet de déduire du revenu global, la totalité des charges foncières : intérêts d'emprunt, charges de copropriété, frais d'acquisition, dépense d'entretien et de réparation, taxe foncière et amortissement du bien. Le loueur peut par ailleurs adhérer à un centre de gestion agréé.

Si l'activité en LMP (loueur meublé professionnel) est exercée depuis 5 ans et que les recettes annuelles ne dépassent pas 250 000€ sur les deux années civiles précédentes, alors les plus values de cession du bien sont totalement exonérées d'impôt.

Bénéficiant du même régime que pour la transmission d'entreprise, les héritiers d'un LMP (loueur meublé professionnel) ont droit à des allégements sur les droits de successions (différé de paiement pendant 5 ans et fractionnement de celui-ci pendant 10 ans).

D'autre part, si l'investisseur retire de cette activité plus de 50% des revenus professionnels du foyer fiscal (hormis pensions, retraites, revenus foncier et revenus de placements financier), alors les biens loués n'entrent pas dans le calcul de l'ISF. De ce fait, en cas d'emprunt proche de l'investissement global, la valeur de l'immeuble sera diminuée du montant de l'emprunt pour l'ISF.

Enfin il est possible lors de la première année de défiscaliser les frais d'établissement à condition que l'acte notarié et la livraison de l'EHPAD se fassent dans la même année civile.

III. EHPAD et LMP : points à surveiller

En devenant loueur meublé professionnel (LMP), l'investisseur doit s'acquitter des obligations comptables et déclaratives des entreprises. L'inscription au RCS entraîne le paiement de cotisations aux organismes sociaux.

De même, il doit être obligatoirement inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés, opter pour le régime du réel ou réel simplifié et enfin avoir un seuil annuel minimal de recettes locatives de 23000€.

A noter que le loueur meublé professionnel (LMP) ne peut bénéficier du dispositif Borloo ou Robien.

IV. EHPAD : un secteur réglementé

Les ensembles immobiliers constitués d'EHPAD sont soumis à une réglementation très stricte. Aujourd'hui le secteur gérontologique est aussi soumis à une obligation de conventionnement. Ces conventions tripartites ont pour but :

  • d'inviter les établissements à entrer dans une démarche qualité,
  • d'harmoniser les prestations offertes aux résidants,
  • d'apporter plus de transparence dans la gestion des structures.

Il en résulte une étroite surveillance des autorités de tutelle sur les gestionnaires privés, gage supplémentaire de sécurité pour les investisseurs. A titre indicatif, un EHPAD de 80 lits, à l'heure actuelle, peut percevoir jusqu'à 450 000 € d'aides de la part de l'Etat.

V. LMP et EHPAD : un investissement optimal

Le statut de loueur meublé professionnel (LMP) demande un investissement important en termes de chambres dans un EHPAD. En effet le montant minimum est de l'ordre de 500 000€ pour atteindre les 23 000€ de recettes locatives. Cependant les avantages sont considérables et l'adéquation EHPAD / LMP est redoutable : possibilité d'acheter par le biais d'une structure patrimoniale (SARL de famille) et ainsi d'optimiser la transmission patrimoniale future, obtention de revenus défiscalisés grâce aux amortissements, possibilité d'échapper à l'ISF sous certaines conditions, récupération de la T.V.A. et enfin protection sociale.

Autrement dit les avantages liés au statut de loueur meublé professionnel (LMP) et les conditions avantageuses d'un EHPAD (entretien des locaux assuré par la société de gestion par les articles 606 et 605, loyers garantis par bail commercial...) font de cette combinaison l'investissement le plus rentable sur le marché immobilier aujourd'hui.

Période d'acquisition : de 0 à 30 ans selon montage financier Période rendement : de 15 à 35 ans selon montage Période de rente
L'investisseur fait un effort minimal d'épargne pour combler l'investissement. Les loyers perçus de l'Ehpad financent en grande partie l'investissement global. Le prêt de départ est soldé, mais les amortissements différés permettent de maintenir le revenu imposable à 0. Les loyers encaissés sont alors des revenus net d'impôt pour l'investisseur. Les amortissements différés sont épuisés, mais le statut de loueur meublé professionnel (LMP) bénéficie du régime des micro-entreprises bénéficiant ainsi de l'abattement forfaitaire de 68%. Les revenus de la location ne sont alors imposés qu'à hauteur de 32%.

Le + de défiscalisation-Ehpad

Lorsque le montant annuel brut des loyers perçus n'excède pas 76 300€ et que les opérations de location n'ont pas été soumises à la T.V.A, le contribuable est placé sous le régime de la micro-entreprise. L'option pour ce régime est intéressante lorsque le montant des charges n'atteint pas 68%. En effet si les charges n'atteignent pas ce niveau, alors cela ne permet pas de créer du déficit.

simulation ehpad

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